Indice

• Premessa

Fase PREPARATIVA

• Strategia e Piano Marketing: indagine, ricerca e analisi SWOT
• Raccolta documenti: Principali e Avanzati
• Check Legale: visure, criticità e nullaosta
• Sopralluogo Tecnico: perché è così importante
• Accesso agli Atti in Comune: si può evitare?
• APE: cos’è e perché è un documento obbligatorio
• Verifica conformità: la casa è conforme o ha delle criticità

Fase ATTIVA

• Pubblicità: preparazione e promozione
• Gestione Appuntamenti: qualifica, controllo e andamento
• Proposta di Acquisto e Negoziazione: cosa sapere e come si fa
• Definizione Contrattuale: che cos’è la scrittura integrativa e cosa scrivere nel documento

Fase del TRAGUARDO

• Gestione Banche: tempistiche, perizie, cosa comunicare
• Coordinamento per l’Atto Notarile: Check documentazione e sincronizzazione figure professionali
• Atto Notarile: siamo al traguardo
• Azioni accessorie: cosa sono

• Conclusione

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Premessa

Vendere casa e cambiare casa è diventato sempre più difficile: tra leggi e normative, tra dichiarazioni di conformità e conformità tecnica, tra annunci fai da te e agenti immobiliari dalla valutazione facile, non se ne può più. Proprio per questo devi farti trovare pronto prima di iniziare un percorso dove rischi di sbagliare già al primo passo.

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Fase PREPARATIVA

Chi ben comincia è a metà dell’opera, e come per ogni viaggio che si rispetti, devi preparare la tua valigia, grande o piccola che sia, e devi ricordarti di mettere all’interno tutto quello che ti servirà.
Soprattutto devi pensare in modo trasversale per anticipare ogni tua potenziale necessità e valutare le implicature delle tue scelte.

STRATEGIA e PIANO MARKETING: indagine, ricerca e analisi Swot

Come per ogni situazione, prima di imbarcarsi in questo importante viaggio, è bene analizzare il tuo punto di partenza, quindi il motivo per cui stai decidendo di vendere casa.
La tua motivazione deve essere forte! È un po’ come diceva il Maestro Miyagi di Karate Kid:

Se tu impari Karate va bene.
Se non impari Karate va bene.
Se tu impari Karate “speriamo”, ti schiacciano come acino d’uva.

Questa frase, riportata nel mondo immobiliare ha lo stesso significato: fare le cose tanto per provare, tanto per “testare il mercato”, sono totalmente controproducenti. L’importante è avere sempre le idee ben chiare, sapere cosa si vuole e focalizzare la meta verso cui si è diretti. La determinazione e gli strumenti che avrai a supporto, ti guideranno verso le scelte migliori.

Forte del tuo perché e dopo aver fatto chiarezza sulla meta finale che vuoi raggiungere, ci sono delle tappe che oggi sei chiamato a percorrere: immagina di trovarti al check-in dell’aeroporto prima dell’imbarco e controllare di aver messo nella tua valigia tutto il necessario per un viaggio indimenticabile.

Ora entri nel vivo del tuo viaggio.

La valutazione della casa è il primo scoglio contro cui ogni proprietario si scontra. Infatti i siti di molte agenzie e ogni potale immobiliare offrono un servizio di valutazione automatica, o proposte simili. Anche se questo, a prima vista, può sembrare una comodità, in realtà rischia di distorcere la realtà del mercato.

Ti diciamo questo perché, affidarsi esclusivamente a dei sistemi automatizzati, può allontanarti dall'obiettivo, oltre a instillare nella tua mente convinzioni capaci addirittura di portarti fuori rotta.

Se hai risposto correttamente alla domanda numero 1 del nostro QUIZ allora già sai che quanto sopra descritto è l'effetto dell'Automation Bias, che ti fa sottovalutare e mettere in secondo piano la capacità di un professionista di offrirti tutte le informazioni utili per avere un miglior quadro della situazione: in più può fornirti dati verificati che i programmi di valutazione automatica oggi non possono garantire e consigliarti soluzioni ad hoc specifiche per le tue necessità.

Puoi anche vendere casa in autonomia ma, in tal caso, dovrai eseguire un'indagine dettagliata per studiare il valore di casa tua secondo il mercato della zona in cui si trova e soprattutto contestualizzarla al momento storico.

Non basta vedere a quanto sono in pubblicità le altre case sui portali immobiliari: devi scavare più a fondo, recuperare dati certi dei prezzi a cui si vendono altri immobili in zona, e non lasciarti influenzare da Falsi miti del settore immobiliare, come anche dalle dicerie da bar o dalle chiacchiere di vicinato, spesso gonfiate oltre misura. Quanto sopra ti consentirà di avvicinarti al valore più approssimativamente corretto a cui potrà essere venduta casa tua.

Anche le misure della casa, necessarie per la parte più tecnica della valutazione, devono essere calcolate secondo il DPR 138/98, attribuendo una specifica percentuale ad ogni spazio, accessorio e pertinenza della casa.

Dopo aver messo a fuoco il valore della tua abitazione, puoi ottenere i soldi che meriti: per farlo dovrai ottimizzare la strategia più efficace che tocchi tutte le tappe necessarie.

Una delle analisi strategiche più conosciute nel marketing immobiliare è la SWOT, che è uno strumento che può aiutarti a raccogliere gli elementi necessari per l’elaborazione e la pianificazione della migliore strategia cucita su misura per casa tua. SWOT non è altro che l’acronimo di Strenghts ovvero i punti di forza, Weaknesses tradotto in punti di debolezza, Opportunities in altre parole opportunità e Threats o meglio le minacce: i punti di forza devono essere valorizzati e comunicati, quelli di debolezza devi saperli gestire e ridurre, le opportunità colte al volo e, infine, è prezioso avere chiare quali sono le minacce per poterle sventare o, addirittura, trasformarle in altre opportunità.
Questo lavoro ti sarà utile anche nella successiva fase Attiva della Pubblicità.

Conclusa la prima fase di analisi, che ti porta ad una maggiore comprensione del mercato e delle esigenze dei potenziali clienti, dovrai definire la strategia commerciale con la scelta dei canali promozionali più adeguati.

Dovrai anche segmentare il mercato e studiare il target: Chi è l’acquirente ideale per la tua abitazione?

Per effettuare la segmentazione del mercato esistono vari criteri da considerare: variabili geografiche, demografiche e psicografiche.
Successivamente puoi individuare con precisione il posizionamento della tua abitazione.
Quest’ultima attività ha l’obiettivo di trasferire le caratteristiche che rendono unica la tua casa a quei potenziali acquirenti che possono essere maggiormente interessati a casa tua, rispetto alle altre offerte.

RACCOLTA DOCUMENTI: Base e Avanzati

Sai quali documenti devi preparare e perché ti conviene organizzarli proprio nella fase preparativa e non a ridosso dell’Atto Notarile?
Recuperare tutta la documentazione solo dopo aver messo in vendita la casa o in prossimità dell’Atto Notarile potrebbe causarti degli spiacevoli inconvenienti.
Il primo in assoluto quello di scoprire che la tua casa non può essere liberamente venduta perché sussistono alcuni problemi urbanistici o cavilli legali particolari.
Quindi il consiglio è di recuperare tutto, subito.
In effetti, a pensarci bene, equivale a trovarsi in viaggio e rendersi conto di aver dimenticato a casa il passaporto.

Ecco i principiali documenti da controllare:

• Atto di provenienza: ovvero il documento con cui sei entrato in possesso dell’abitazione;
• Schede Catastali e Visure Storiche e Ordinarie: si possono richiedere direttamente alla competente Agenzia delle Entrate o ad un notaio, un geometra e ti permettono di verificare i dati identificativi e reddituali dell’abitazione oltre alla presenza di vincoli o diritti di terzi;
• Attestato di prestazione Energetica (APE): ha validità 10 anni ma è necessario predisporre un nuovo APE se l’immobile ha subito interventi di manutenzione che abbiano modificato le prestazioni termiche come ad esempio la sostituzione dei serramenti o la sostituzione della caldaia;
• Conformità Urbanistica: è utile per valutare se la casa è a norma e quindi priva di irregolarità/abusi edilizi (finestre e porte non riportate nella Scheda Catastale, stanze non dichiarate, etc.), se così fosse è fondamentale dare subito l’incarico ad un tecnico per valutare se necessario presentare una eventuale sanatoria e successiva correzione catastale;
• Certificati di conformità degli Impianti: dovresti esserne in possesso e consegnarli contestualmente all’atto notarile, ma ci sono casi in cui non sei obbligato a passarli all’acquirente.

I documenti sopra citati sono solo una minima parte dei documenti da preparare o recuperare anche con l’aiuto di un professionista.
Esistono anche alcuni casi specifici che richiedono ulteriori certificati.
Ti indichiamo di seguito i documenti Avanzati che è bene avere a portata di mano:

• Regolamento Condominiale: se abiti in condominio è importante sapere che questo è uno dei documenti più richiesti dagli acquirenti perché all’interno sono indicate le regole da rispettare nel complesso in cui si trova l’abitazione;
• Bilancio Consuntivo e Preventivo: nel primo viene stabilita la situazione patrimoniale del condominio, nonché le voci di entrate e uscite e all’interno del secondo, sono contenute le ipotesi di spesa che il condominio dovrà affrontare nell’anno successivo a quello appena chiuso;
• Certificato di Agibilità della Casa: e se non lo trovi o non l’hai mai avuto? È uno tra i documenti più richiesti dai periti delle banche, quindi importante da recuperare presso il Comune;
• Pratiche edilizie: se dopo il tuo primo acquisto hai eseguito nell’abitazione dei lavori edilizi e/o delle ristrutturazioni, dovrai recuperare tutte le denunce di inizio attività, permessi di costruire, concessioni e licenze edilizie relative ai lavori svolti e, in certi casi, anche i disegni vidimati dal Comune;
• Successione: Se hai ricevuto una casa in successione, sai cosa succede se non hai richiesto la dichiarazione di successione entro un anno dalla morte del defunto? Nel caso in cui la dichiarazione di successione non viene presentata entro un anno dalla data di morte del defunto, sarai soggetto ad una sanzione amministrativa per il ritardo. Quindi meglio averla fatta nei tempi previsti ed essere già in possesso di questo documento;
• Donazione: sfatiamo un altro mito, si può vendere una casa ricevuta in donazione. Per maggiore tutela, tua e dell’acquirente, dovrai sottoscrivere una polizza assicurativa ad hoc;
• Atto di Mutuo: recupera questo documento perché sarà importante da consegnare alla Banca in caso di estinzione del mutuo contestualmente o precedentemente alla tua compravendita.

All’occorrenza, il notaio incaricato per l’atto ti chiederà altri documenti necessari al completamento e buon esito della pratica. Non farti spaventare da questa mole di carta perché alla lunga ci si può abituare.

CHECK LEGALE: Visure, Criticità e Nullaosta

L’atto di compravendita è l'ultimo step prima che tu consegni le chiavi di casa in nuove mani; si svolge in presenza di un Notaio, chiamato a vigilare sulla correttezza della documentazione per il buon esito del trasferimento della proprietà, ma non siamo ancora a quel punto.
Sulla base di questo principio, avvalersi della competenza di un Notaio prima di promuovere la vendita dell’abitazione ti consente di avere la certezza di poter procedere sereno o far emergere eventuali criticità.
In quest’ultimo caso sarai in grado di agire in tempo, risolvere le discrepanze tecniche/legali e metterti al riparo da eventuali intoppi.
Puoi accontentarti di chiedere una semplice verifica preliminare oppure chiedere il suo nullaosta.

SOPRALLUOGO TECNICO: perché è così importante

Le dimensioni di un immobile sono uno dei dati che balzano subito all’occhio di chi cerca casa e uno dei più trascurati o presi sottogamba da parte di chi vende.

Essendo uno dei dettagli di maggior interesse è bene predisporre la planimetria in scala, magari aggiungere graficamente gli arredi di dimensioni veritiere e ancor meglio indicare le misure interne della casa; tutti questi elementi aumentano la chiarezza di informazione e in più aiutano i potenziali acquirenti a capire quanto gli spazi della casa siano adatti alle loro esigenze.

Inoltre, sapere le misure della casa, ti permette un migliore calcolo delle superfici commerciali da inserire nell’annuncio pubblicitario.

La cosa più importante per cui è consigliato il sopralluogo di un tecnico, oltre che per misurare con precisione la casa, è l’accertare che non ci siano irregolarità, discrepanze o abusi edilizi e soprattutto che la casa è a norma e così essere sicuri della conformità urbanistica e catastale con lo stato di fatto della casa.

In caso di anomalie, dovrai chiedere come risolvere per poter procedere oltre.

ACCESSO AGLI ATTI IN COMUNE: si può evitare?

Sgombriamo il campo da ogni dubbio: se sei sicuro al 100% di avere tutte le pratiche edilizie relative alla costruzione ed eventuali modifiche della casa, disegni compresi con tanto di bollo del Comune, compresa l’abitabilità/agibilità allora puoi anche pensare di non fare un salto in Comune.

In caso contrario, recati presso l’Ufficio Tecnico del tuo Comune e accertati che non ci siano differenze tra i disegni del progetto di costruzione depositato e la reale conformazione di tutte le pareti di casa tua.

Ogni variazione al progetto originale deve essere documentata e deve avere il relativo permesso scritto dal Comune o quantomeno una comunicazione ufficiale da parte di un tecnico abilitato dei lavori eseguiti.

APE: cos’è e perché è un documento obbligatorio

Nel 2013 il decreto legge 63/2013 introduce l’obbligo, non solo in caso di vendita o locazione di un’abitazione, dell’Attestato di Prestazione Energetica, il cui acronimo è APE, ovvero un documento che descrive le caratteristiche energetiche della stessa e deve essere allegato ai relativi atti, anche in caso di donazione.

Obiettivi: definire il consumo annuale di energia della casa, un po' come per gli elettrodomestici ma in forma più evoluta, attribuire una classe di merito dalla G (peggiore) alla A4 (la migliore), e proporre quali interventi eseguire per migliorare l’efficienza energetica.

Il soggetto incaricato di redigere la certificazione energetica è un tecnico abilitato che deve effettuare un sopralluogo presso la casa, valutare le caratteristiche strutturali dell’abitazione, come ad esempio la qualità degli infissi, e verificare l’efficienza energetica legata ai consumi degli impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda, ad esempio la caldaia con relativa prova fumi.

Questo documento, l’APE, ha una validità di 10 anni, e dovrà essere aggiornato nel caso vengano effettuati lavori di riqualificazione o di ristrutturazione che modifichino il consumo energetico (come la sostituzione della caldaia, modifica degli infissi, installazione del cappotto termico).

Verifica di esserne in possesso anche prima di pubblicizzare la casa per non incorrere in inutili sanzioni.

VERIFICA CONFORMITA’: la casa è conforme o ha delle criticità

I disegni consegnati al Comune in fase di costruzione o in seguito ad una ristrutturazione devono essere uguali a quelli depositati in catasto ed entrambi devono rispecchiare la realtà della casa.
Questo è quello che già ti abbiamo spiegato sopra e nella nostra domanda numero 2 del QUIZ.

Realtà della casa = Catasto = Comune, è la formula perfetta che indica che la tua casa è conforme.

E se i disegni della casa non corrispondono alla realtà o a quanto depositato in Catasto o in Comune?
La prima cosa da fare è mettersi in contatto con un tecnico avvezzo a gestire questo tipo di pratiche per capire in cosa consiste la “non conformità”, per poi procedere con le correzioni necessarie presso il Comune e presso il Catasto, o solo presso uno dei due.

Infatti capita spesso di trovare case realizzate esattamente come nel progetto approvato dal Comune ma che presentano delle differenze nella planimetria catastale, e anche casi opposti in cui la realtà è uguale al disegno depositato in catasto, ma non al progetto che c’è in Comune.

Ogni situazione ha una soluzione specifica con costi e modalità di esecuzione che possono differire da caso a caso e da Comune a Comune.

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Fase ATTIVA

Ora che finalmente sei uscito dai tentacoli della burocrazia e sei sicuro di avere tutte le carte in regola, è giunto il momento in cui mettere in pratica ciò che hai raccolto fino ad ora. Ti potrà essere sembrato un check-in e un volo un po’ lungo, ma ora sei arrivato alla seconda tappa importante della tua esperienza, in cui entrano in gioco maggiori emozioni.

PUBBLICITÀ : preparazione e promozione

Hai risposto correttamente alla domanda numero 3 del nostro QUIZ?
Se sì, allora sai che presentare la casa al meglio è uno dei modi per lasciare un’impronta positiva nella mente delle persone e dare vita ad una prima fase di desiderio.

Si chiama “prima impressione” che invoglia i potenziali acquirenti a voler visitare case “da copertina”, dove la luminosità, l’ordine, la pulizia, l’arredamento e il profumo possono fare la differenza nella vendita.

La prima impressione inizia proprio dagli scatti fotografici che farai alla tua casa.
Ti sveliamo di seguito alcuni consigli che puoi mettere in pratica per rendere la tua abitazione desiderabile:

• Pulire in modo accurato,
• Sistemare ogni spazio mettendo in ordine tutti gli oggetti,
• Alzare tutte le tapparelle e aprire le persiane,
• Rimuovere fotografie e qualsiasi altro oggetto privato,
• Se possibile, tagliare il prato e rastrellare le foglie.

È importante valorizzare ogni dettaglio significativo della casa, quindi sì a scatti di particolari finiture come ad esempio il camino, il pavimento in parquet o cementine, complementi d’epoca/originali.

La prima impressione va ben oltre l’immagine visiva resa dalla fotografia perfetta della casa: anche pubblicare un annuncio autentico è sinonimo di un’ottima prima impressione.

Oggigiorno in molti sanno che le parole sono in grado di generare nuovi mondi, dar vita a nuove realtà, cioè far vedere le case da nuovi punti di vista.

Le parole sono lo strumento tanto utile che consente di abbracciare e richiamare una specifica realtà esclusiva per ogni casa; perciò scegli le parole giuste per far vivere ai tuoi acquirenti la loro realtà della tua casa.

Non tralasciare un altro dato importante: l’indirizzo della tua abitazione.
È importante che nell’annuncio promozionale della tua casa sia indicato l’indirizzo veritiero.
Te lo diciamo perché scrivere un indirizzo falso o non metterlo affatto è come se mentissi o se volessi nascondere qualcosa: in entrambi i casi, agli occhi del tuo potenziale acquirente non farai di certo una figura brillante. Questo errore potrebbe portare alla conseguenza di creare dubbi già dal principio e indurre le persone a voler controllare ogni dettaglio con la lente d’ingrandimento per scovare altri eventuali inganni.

GESTIONE APPUNTAMENTI: qualifica, controllo e andamento

Gestire i potenziali acquirenti della propria abitazione è un impegno importante, quindi innanzitutto ti devi assicurare di poter rispondere alle chiamate di ogni acquirente o di ricontattarli il prima possibile.

Cosa fare quando si iniziano a ricevere le prime chiamate dopo aver messo la casa in pubblicità?

Già durante la prima telefonata puoi farti un’idea se la tua casa è idonea all’interessato.
Puoi iniziare a qualificare i tuoi potenziali acquirenti facendo delle domande mirate che ti consentono di capire e decidere se mostrare la casa oppure risparmiare del tempo ed evitare visite inutili.
Queste domande, molto semplici, sono adottate anche dai professionisti del settore:

• Che tipologia di casa sta cercando?
• Entro quanto tempo le serve libera?
• Deve vendere la sua abitazione prima di acquistare?

Il consiglio che ti diamo è quello di descrivere brevemente al potenziale acquirente la tua abitazione questo perché potrebbero emergere dei dettagli che non fanno al suo caso, come per esempio la classe energetica, l’età dell’abitazione, la tipologia di costruzione.

Se dalle risposte ti rendi conto che non è il tuo acquirente ideale, puoi salutarlo qui.

È importante che tu apra le porte della tua casa solo alle persone davvero interessat ed in linea con le tue richieste, tralasciando i curiosi che altro non sono che perdite di tempo.
Occhio anche alla tua privacy e sicurezza: se ti rendiconto che il tuo interlocutore ha qualcosa di non chiaro o è infastidito dalle tue domande, può essere un segnale di allarme.

Quando organizzerai l’appuntamento con il tuo potenziale acquirente accertati che all’incontro siano presenti tutte le persone coinvolte nell’eventuale compravendita. È superfluo far vedere la casa più volte a più figure che non sono direttamente interessate all’acquisto: prima visita con la mamma, seconda visita con il tecnico, terza visita con amico e così via.

L’appuntamento di visita è il momento fondamentale per il potenziale acquirente perché proprio in quel momento può capire se la casa vista in fotografia può essere la casa dei suoi sogni e, nelle righe che seguono, ti sveliamo qualche consiglio utile su come approcciarsi in questo momento così importante.

Ecco i punti chiave:

• Accendere e lasciare tutte le luci accese e far entrare la luce da tutte le finestre;
• Far trovare la casa ordinata e pulita;
• Mettere a proprio agio i visitatori, lasciandoli liberi di fare domande e di vedere la casa;
• Non seguire i visitatori durante il tour della casa;
• Non elogiare oltremisura la casa;
• Spiegare particolari vantaggi o informazioni utili a scoprire meglio le potenzialità della casa, solo se richiesti;
• Evitare di fare affermazioni e di chiedere informazioni troppo personali.

E se dall’inizio della promozione della casa non ricevi nessuna richiesta?
Come fare per capire se la tua casa è apprezzata nel mercato immobiliare?

Te lo abbiamo già citato nella domanda numero 5 del nostro QUIZ: più tempo passa senza un segnale concreto di gradimento, più difficile sarà concretizzare la vendita della tua abitazione e per questo ci sono tre "indicatori chiave", ovvero le KPI (Key Performance Indicator), che è bene avere sempre a portata mano:

• Quantità di contatti ricevuti;
• Tempo trascorso tra l'inizio della promozione della casa ed il primo contatto;
• Numero di Proposte concrete ricevute.

Saper leggere e tradurre i dati in azioni concrete è la chiave di volta per trovare la migliore soluzione per la vendita della tua casa.

Ti è utile tenere presente uno dei Falsi miti del settore immobiliare, preferito soprattutto da chi non ha la reale esigenza di vendere ma ci prova semplicemente. Se il mercato non accoglie come speri la tua casa alle condizioni che chiedi, devi capire quale è la variabile che blocca letteralmente la tua vendita. Questo perché, in questi casi, c’è la tendenza a restare immobili come sassi e aspettare e sperare.

Grazie alle KPI puoi capire quale azione intraprendere ed evitare di fare la fine di un pesce fermo da 5 giorni nel frigorifero: ti consigliamo di agire proprio perché agli occhi di chi cerca casa, vedere lo stesso immobile, alle stesse condizioni e senza alcun movimento, mese, dopo mese, dopo mese, fa nascere una serie di dubbi e domande che possono minare il valore di casa tua.

Se invece trovi il cliente giusto non ti resta che passare al prossimo punto.

PROPOSTA DI ACQUISTO E NEGOZIAZIONE: cosa sapere e come si fa

Dopo aver pubblicizzato la tua abitazione indicando il prezzo scelto, con un annuncio autentico, e dopo aver organizzato gli appuntamenti qualificati, arriverà il momento in cui una delle persone che ha visitato la tua casa vorrà acquistarla.

Considera che, in questa fase di trattativa iniziale, sarai sicuramente coinvolto emotivamente e gestire la fase di negoziazione sarà decisamente complesso perché sei parte attiva del negoziato.

Il rischio di scontrarsi con le richieste di un potenziale interessato è dietro l’angolo.
Infatti devi riuscire a spogliarti da tutta l’emotività e vestire i panni del perfetto negoziatore, utilizzando soprattutto una delle sue doti fondamentali: l’oggettività. Al contempo tieni bene a mente che una buona trattativa deve vedere soddisfatti gli interessi di entrambe le parti e ricorda che tirare troppo la corda verso i tuoi interessi può farla spezzare.

In questa parte del tuo viaggio verso la vendita di casa, entrano in gioco fattori di rischio e perdita economica che aumentano la tensione tra le parti: quindi è importante sapere riconoscere anche gli ormoni che puoi avere in corpo tu e quali può avere il tuo acquirente, per non fare passi falsi che vanifichino tutti gli sforzi fatti fino ad ora.

Oltre all’emotività, ci sono altri BIAS che entrano in campo anche nella negoziazione e che rischiano di rendere più complicata la tua vendita, come indicato nella domanda numero 4 del nostro QUIZ.

Per un pratico ripasso ti ricordiamo che l’IKEA effect e il Bundling Bias, sono quegli errori cognitivi che devi imparare a gestire:

• Il primo porta una persona ad attribuire un valore sproporzionatamente elevato a ciò che ha parzialmente creato o costruito, soprattutto in caso tu abbia ristrutturato o personalizzato la tua casa con le tue stesse mani;
• Il secondo distrae l’acquirente dall’acquisto della casa spostandone il focus su altri particolari, come l’arredamento.

Ti aiutiamo dicendo che per prima cosa dovrai redigere la proposta di acquistola proposta di acquisto.
Questo è il primo documento importante da compilare perché il tuo acquirente dovrà mettere nero su bianco la sua intenzione di acquistare la tua abitazione e impegnarsi ufficialmente.

Il documento dovrà contenere tutte le condizioni di acquistocondizioni di acquisto, tra cui le più importanti da indicare sono:

• il prezzo offerto;
• le modalità di pagamento;
• la data del rogito.

In più dovrai indicare tutte le clausolele clausole come ad esempio la necessità dell’acquirente, prima del preliminare o del rogito, di aprire un mutuo o di vendere casa sua.
Sarà utile farsi rilasciare un assegno a titolo di garanzia intestato a tuo nome.

A questo punto puoi procedere in tre modi:

• Accettare l’offerta,
• Rifiutare l’offerta,
• Attendere l’avverarsi dei vincoli pattuiti.

Firmare l’accettazione di una proposta con vincoli, senza sapere a cosa vai incontro, può intrappolarti in attese di tempo interminabili e promesse da marinaio.
Questo lo abbiamo già citato all’interno del nostro QUIZ (*mettere link per partecipare al quiz) nella domanda numero 6.
Quindi fai attenzione alle tipologie di vincoli inseriti nella proposta d’acquisto.

Se invece la proposta ricevuta soddisfa appieno le tue aspettative, puoi procedere alla firma del documento per accettazione.
È importante che tu sappia che l’acquirente dovrà controfirmare il documento da te accettato: in questo modo la proposta di acquisto diventerà un valido contratto di vendita, al pari di un preliminare o compromesso.
A questo punto puoi decidere di incassare l’assegno di caparra intestato a tuo nome e registrare il documento siglato presso l’Agenzia delle Entrate o farlo trascrivere da un notaio.

DEFINIZIONE CONTRATTUALE: che cos’è la scrittura integrativa e cosa scrivere nel documento

Hai registrato la proposta di acquisto siglata con il tuo acquirente presso l’Agenzia delle Entrate?

Ti mettiamo al corrente che oltre alla proposta di acquisto puoi decidere di redigere il Preliminare di Compravendita, anche conosciuto come compromesso e registrare solo quest’ultimo documento.

Il Preliminare di Compravendita è la scrittura privata con la quale tu ed il tuo acquirente vi accordate per concludere la compravendita, integrando alla proposta di acquisto più dettagli inerenti alla conformità edilizia, ipoteche e garanzie. È quindi allo stesso tempo una maggiore tutela per entrambi le parti.

Quanto costa, in media, registrare un preliminare di compravendita tra privati? Varia ovviamente da caso a caso e va pagato con apposito modello come indicato dall’Agenzia delle Entrate.

Se hai necessità particolari da indicare nel contratto, devi sapere come presentare le tue richieste all’acquirente, devi sapere come motivarle e devi anche sapere come scriverle all’interno del contratto.
Qui sono fondamentali le figure professionali dell’avvocato e del notaio.

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Fase del TRAGUARDO

Il giro di giostre emotive è quasi finito.
È un po’ come quando fai un’esperienza che non ti saresti mai aspettato essere così intensa, ed è naturale che tu ti senta affaticato dopo il lungo viaggio fino a qui, anche perché le persone, di solito, non vendono case tutti i giorni.
Anche noi scegliamo di fare costantemente corsi di formazione proprio per avere informazioni sempre aggiornate, e far vivere alle persone esperienze positive.
Manca ancora un piccolo sforzo e sarai giunto al traguardo.

GESTIONE BANCHE: tempistiche, perizie, cosa comunicare

La stragrande maggioranza di chi compra una casa decide di chiedere il mutuo per acquistare casa e se questo vale anche nel tuo caso, ti troverai a rendere conto dei documenti anche al funzionario della banca scelta dal tuo acquirente, oltre che al perito che verrà a ispezionare casa tua per conto della banca.

È bene che tu sappia quali sono le tempistiche che servono ad una banca per concedere la delibera di un mutuo: possono variare da 40 a 90 giorni lavorativi, quindi 2 mesi di calendario nella migliore delle ipotesi.

Queste tempistiche valgono dal momento in cui il richiedente consegna tutta la documentazione richiesta dall’istituto di credito e ammesso che lo stesso non necessiti di documenti integrativi di vario genere per soddisfare ulteriori criteri di garanzia a copertura del mutuo.

Ci sono anche casi in cui bisogna consegnare di nuovo la documentazione tecnica anche al perito, perché andata persa nelle comunicazioni tra la banca e la società che gestisce le perizie.

Una volta ottenuta la delibera, che può avere una validità temporale da 3 a 6 mesi, la banca vorrà sapere anche il nominativo del notaio scelto per la stipula dell’atto con i relativi riferimenti.

COORDINAMENTO PER L’ATTO NOTARILE: Check documentazione e sincronizzazione figure professionali

Nella fase di coordinamento per l’Atto Notarile è utile fare un check della documentazione raccolta prima dell’inizio della promozione della casa così da essere pronto a trasmettere allo Studio Notarile tutti i documenti necessari: potrebbe mancare ancora qualcosa.

Ti anticipiamo che la scelta dello Studio Notarile spetta all’acquirente per cui ricordati di chiedere qual è il Notaio scelto e di metterti in contatto con lo Studio per il passaggio degli incartamenti.

In questa fase delicata dovrai sincronizzare anche le Banche, la tua se devi estinguere il tuo mutuo e quella dell’acquirente per il suo finanziamento e per comunicare il “taglio assegni”, che per gli addetti ai lavori sta ad indicare come vanno divisi gli importi da saldare all’atto.

Anche l’Amministratore Condominiale partecipa a questa fase.

Una volta coordinate tutte le figure e condiviso con loro ogni informazione tecnico burocratica, puoi ottenere l’appuntamento con il Notaio incaricato e iniziare la volata verso il Rogito di compravendita.

ATTO NOTARILE: siamo al traguardo

Sei di fronte al Notaio che prima dell’esecuzione dell’Atto ha già verificato la regolarità di tutti i documentiAlla presenza di tutte le parti coinvolte, il Notaio leggerà il testo dell’Atto di Compravendita che potrai firmare insieme all’acquirente, solo dopo la lettura e firma dell’atto di mutuo (se presente). che hai trasmesso relativi alla tua abitazione nonché la situazione giuridica, urbanistica e fiscale prima di procedere con il trasferimento della proprietà.

In questa occasione possono partecipare anche i funzionari delle rispettive Banche e firmare per la cancellazione dell’ipoteca del tuo mutuo e l’apertura del mutuo del nuovo proprietario di casa tua.

Solo a firme avvenute riceverai il saldo prezzo della somma pattuita.

Le spese relative all’imposta di registro catastale ed ipotecaria nonché la parcella della stipula degli Atti sono a carico della parte acquirente.

Quindi non dovrai versare nessuna somma al Notaio?
Dipende: nella stragrande maggioranza dei casi non ci sono spese per chi vende, ma ci sono dei casi specifici che vanno valutati attentamente sempre all’inizio del tuo viaggio, come una sorta di assicurazione di volo.

Salvo accordi differenti in questo momento avverrà anche la consegna delle chiavi dell’abitazione.

Complimenti, per il traguardo raggiunto!

AZIONI ACCESSORIE: cosa sono

Come ogni viaggio che si rispetti, devi ritirare i tuoi bagagli.
Infatti anche dopo aver stipulato l’atto, ricorda che ci sono ancora una serie di azioni accessorie da compiere.

La compravendita di un’abitazione in Condominio, per esempio, deve essere comunicata all’amministratore inviando una copia autentica del contratto di compravendita rilasciata dal notaio, come previsto dalla recente normativa in materia di condominio, nonché il recapito telefonico e l’indirizzo e-mail del nuovo proprietario a cui verranno inviate tutte le future comunicazioni riguardanti il Condominio. Ti è utile ricordare che per chiedere i conteggi corretti delle spese condominiali, se il consumo dell’acqua e del riscaldamento rientrano nelle voci del bilancio, devi trasmettere anche la lettura dei contatori al momento della consegna delle chiavi.

Ricorda anche di comunicare il trasferimento di residenza all’anagrafe del Comune e risolvere la tua posizione relativa alla Tassa sui rifiuti.

Volture Utenze, Trasloco e altri dettagli pratici vanno inseriti nella check list finale per poter completare il tuo viaggio al meglio.

Conclusione

Ora che ti sei reso conto di quanto il viaggio di vendere casa è eccitante ma allo stesso tempo pieno di rischi e complicazioni, valuta bene da chi farti seguire.
Aver letto e conoscere queste informazioni ti aiuterà a prestare attenzione lungo il tuo viaggio, che tu lo faccia da solo o che ti faccia accompagnare, perché ora sei in grado di vedere e gestire la maggior parte delle situazioni a tuo vantaggio.
Poi se hai piacere di approfondire e vuoi farti seguire con ancora più attenzione e cura, noi siamo pronti a darti il supporto che ti serve.